Cómo es el proceso de comprar un piso del banco

Hace tiempo que estoy hablando de comprar un apartamento y he contado varias veces en el podcast que estoy en el proceso de compra de una vivienda procedente de un banco. Tal así, que llevaba varios meses esperando que se hiciera todo el papeleo.

Esta semana ha terminado el proceso y ya dispongo de lo que será mi cueva Nómada así que he querido compartir con todos vosotros cómo es comprar un piso de un banco en España.

Si quieres escuchar el episodio #98 del podcast Nómada Digital, te lo cuento todo al detalle:

Requisitos para comprar un piso del banco

Cómo comprar un piso de banco es la pregunta que más te puedes hacer y es un proceso un poco más largo y diferente de lo normal pero totalmente asequible para cualquier persona.

En realidad el proceso de comprar un piso de banco no es tan diferente que el de compra de un piso o vivienda entre particulares, sencillamente es un poco más burocrático y, en el caso de Catalunya, más lento (ahora os lo cuento al detalle).

Quien te enseña el piso, por lo menos en mi caso, es un agente de una inmobiliaria normal y corriente, que tiene las llaves de varias viviendas. Cuando fui a hacer visitas, vimos tanto viviendas de particulares como de sociedades inmobiliarias bancarias.

En primer lugar, para mí había una condición indispensable: la compra de mi vivienda no podía suponer, bajo ningún concepto, que una persona o familia quedara sin techo o fuera desahuciada.

Las viviendas que visitamos llevaban años vacías y casi siempre la historia era la misma: el propietario había muerto y los herederos habían renunciado a la vivienda porque la hipoteca (hecha anterior al 2008) era mayor que el valor del inmueble.

Bueno, en todo caso, lo que te solicitan para acceder a comprar una vivienda de procedencia bancaria es, en primer lugar, que hagas una visita previa y rellenes una serie de papeles con tus datos.

Todo estos requisitos para comprar un piso de banco no son tediosos y si vas de la mano de alguna inmobiliaria no te supondrá dificultad.

Una vez hecha la visita, pasas una primera “inspección económica” en la que necesitas demostrar que los fondos que vas a emplear para ello no son ilícitos y han pasado todos los avales correspondientes. Esto es debido a una ley anti-blanqueo de capitales.

Hacer una oferta al banco para comprar una vivienda

Después de la primera visita, sabiendo el precio que piden, lo siguiente es presentar una oferta al banco (vendedor) para el inmueble.

En este sentido, pienso que hay que ser vivo y que la última oferta que presentaría es la que pide el banco, aunque estuviera dispuesto a pagar el precio que solicitan. Esto en realidad es un proceso bastante ágil.

Me explico: imaginemos que el banco está vendiendo un piso por el que pide 50.000€, lo hemos visitado y nos parece bien. Por lo tanto, tenemos dos premisas: La primera, que el banco está dispuesto a venderme el piso por 50.000€ y la segunda, que yo estoy dispuesto a pagar 50.000€ de ser necesario.

Pero evidentemente, preferiría comprarlo por 40.000€ en lugar de 50.000€, no? Si ya sabemos que van a aceptar los 50, lo que yo probaría es de ofrecer 40, si te dicen que no, subir a 42, 45, 46, etc. Al final, normalmente ellos mismos te dicen el mínimo aceptable. En nuestro caso, rebajaron un 10% el precio de salida que pedían y ahorramos varios miles de euros.

Condiciones para comprar un piso de banco

Una vez que la oferta ha sido aceptada por la entidad vendedora, se procede a una “reserva” del inmueble, haciendo una paga y señal que garantiza que la vivienda no va a ser vendida a otro posible comprador, de esta manera se fija un precio entre ambas partes.

En el caso de Catalunya, la Generalitat tiene derecho a tanteo y puede comprar el inmueble por el mismo precio que el acordado con el banco, de manera que se congela el trato hasta tener la renuncia de compra por parte de la administración. Este proceso toma 60 días, con lo que hay que armarse de paciencia y sencillamente, esperar.

Por lo que he conocido, normalmente no hay problema con esto y la administración casi nunca ejerce el derecho de compra, pero de todas maneras, es parte del juego y puede pasar, así que mejor no hacerse muchas ilusiones hasta tener las cosas claras. Podríamos decir que este es uno de los riesgos de comprar una casa embargada.

Documentación que solicita el banco para comprar una vivienda.

Durante este proceso, el banco se encarga de solicitar una serie de documentación para asegurar que no hay problemas con la procedencia del dinero, básicamente piden nóminas, vida laboral, procedencia de ahorros y estado de cuenta bancario. Nada difícil de conseguir y accesible a cualquier persona que esté dispuesta a perder un poco de tiempo con la burocracia.

Qué pasa una vez aceptada la oferta del banco a la hora de comprar una vivienda.

Cuando la oferta está ya aceptada, hemos pasado todos los controles necesarios y tenemos la renuncia al derecho de compra de la administración, lo que deberemos hacer es formalizar la compra de la vivienda. A fin de cuentas es un proceso muy parecido al que haríamos con cualquier particular.

El comprador puede escoger el notario en el que se va a firmar -ojo porque a veces las escrituras pueden ser muy largas y puede costar un pico alto, así que más vale ponerse en el peor de los casos-, la inmobiliaria siempre propone un notario y un gestor (sacan tajada de ello, es evidente). No tienes por que ir al que te propongan, puedes solicitar ir a cualquier otro, a fin de cuentas el comprador es el que escoge el notario y puedes ir al que mejor consideres. Varían bastante de precio, así que te recomendaría que preguntaras a varios, por si acaso.

En el momento de escriturar la compraventa del piso, el banco mandará un apoderado, que será quien firmará su parte y quien recogerá el cheque nominativo con el que realizarás el pago.

Pagas los servicios de la notaría y ellos mismos te facilitan un nº de cuenta en el que depositar el 10% de los impuestos (el estado siempre saca tajada) y los gastos de gestión de la inscripción en elregistro de la propiedad, aunque esto es algo que puedes hacer tú mismo, pienso que es preferible que lo haga un gestor y evitarse dolores de cabeza.

Poco más, del IBI y de los gastos de la comunidad que se deban el vendedor debería hacerse cargo (por lo menos si eso es lo que pone en el contrato), con lo que si viene cualquier cosa pendiente, se remite al intermediario para que alguien se ocupe de ello.

Hay una garantía de 6 meses en la compra de una vivienda procedente de un banco

La garantía de seis meses sobre daños estructurales o fallos importantes no visibles en una simple inspección visual está en realidad también en las compras entre particulares y también existe en vehículos.

Es una garantía de por ley y es importante tenerla en cuenta, pues si luego tienes una mala sorpresa, podrías incluso solicitar que te devuelvan todo el dinero del trato, en caso de que no quieran hacerse cargo del problema.

Algunas gestoras inmobiliarias de bancos tienen contratado un seguro de garantía, de manera que si luego hay cualquier marrón, los del seguro responden por ello.

Espero que te haya resuelto muchas de tus dudas sobre cómo comprar pisos de bancos y si todavía te queda alguna o quieres decirme si te ha ayudado el artículo, te invito que lo hagas en comentarios.